车位合同未备案登记不影响合同效力

发布时间:2020-05-19 08:38:40

合同是否有效,主要看主体、标的、要约、承诺及意思表示是否真实等要素,并非以书面合同为必要条件。本案一、二审判决错误,省高院再审给出了尊重客观事实、准确适用法律的裁判结果。

合同是否有效,主要看主体、标的、要约、承诺及意思表示是否真实等要素,并非以书面合同为必要条件。本案一、二审判决错误,省高院再审给出了尊重客观事实、准确适用法律的裁判结果。

 

【案情简介】

石某、刘某向某开发公司购买车位,未签订书面买卖合同,仅有开发公司出具的商品房销售(预收款)统一票据,载明车位预交金额7万余元。石某、刘某已支付上述费用。石某、刘某诉求:判决确认其与开发公司车位买卖合同有效。

 

【一二审观点】

一审法院认为,由于在房地产登记中心并未查询到讼争车位的合同备案及权证登记信息,故驳回石某、刘某诉求。

二审法院认为,根据《合同法》第十条第二款规定:“法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式”。《城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式”。由于案涉买卖合同系房地产买卖合同,根据法律规定,合同双方当事人应当签订书面合同,就讼争车位的出卖人及买受人、坐落位置、面积、价款等主要内容进行约定。但石某、刘某未能提交证据证明与开发公司签订书面合同,且提交的发票不能体现讼争车位的价款。故驳回了上诉,维持原判。

 

【再审观点】

再审对一二审认定的事实予以确认。另查明涉案同小区面积车位在当时的交易价格为64000元。

再审法院认为,虽石某、刘某与开发公司未签订书面买卖合同,但其提供销售(预收款)统一票据,预交金额73000元,参照同时期小区车位价款可得出石某、刘某已履行主要义务。结合石某、刘某实际占有、使用讼争车位多年并以业主的身份缴纳物管费且无第三人提出异议等事实。符合《合同法》第三十六:“法律行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。据此,再审判决:一、撤销一、二审判决;二、确认石某、刘某与开发公司的买卖合同有效。

 

合同是否有效,主要看主体、标的、要约、承诺及意思表示是否真实等要素,一审法院竟以没有登记备案信息来判决,明显适用法律错误。二审的说理其实没问题,房地产买卖合同确实属于应当订立书面合同的情形,但该判决忽视了客观事实,忽视了对石某、刘某支出7万余元购置款的“合理性”论证,也缺少对其说理。再审从同期车位价款、石某、刘某长期使用、缴交物管费且无第三人提出异议出发,准确适用《合同法》第三十六之规定,确保客观事实和法律事实的统一,保障当事人的合法权益。

 

从律师代理的角度出发,除了熟读合同法,准确适用法律外(由于案涉合同法条文第十、三十六比较少见,实务中很少会用到该条款),还需要提供证据“影响法官心证”。从案例中,提供的证据可能有:1、预交金额发票;2、车辆长期出入凭证(较难);3、缴交物管费发票;4、同期购买车位的价格凭证等。