商品房买卖合同补充协议中如何避免使用格式条款

发布时间:2020-05-25 15:01:54

编者按:合同法对格式条款的定义、使用人义务、是否有效及解释作了规定。即便如此,审判实务中,依然是法官根据自由心证及对合同条款理解来认定是否属于格式条款,主观性较强。

【当事人】

上诉人(原审被告):泉州某置业有限公司。

被上诉人(原审原告):吴某。

【案情简介】

12015年2月13日,吴某、泉州某置业有限公司签订诉争房屋的《商品房买卖合同》及附件;2购房款已交付完毕;3合同约定的交房时间为2016年6月30日;4吴某、泉州某置业有限公司尚未办理诉争房屋的交接手续,吴某尚未占有使用该房屋;5诉争房屋所在小区的燃气管道与市政管道于2018年9月12日连接通气。泉州某置业有限公司2014年12月31日取得商品房预售许可证。案涉房屋所在地块直至2018年9月12日才具备燃气通气条件。泉州某置业有限公司至今未将案涉房屋交付吴某使用。吴某艺于2019年1月17日提起诉讼。

吴某向一审法院起诉请求:泉州某置业有限公司向吴某支付自2017年1月1日起至实际交房之日以3374558元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金(截至起诉之日,违约金暂计492600元)。

【法院裁判】

一审法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,依法受法律保护。关于案涉房屋是否符合交房条件及是否已交付,《商品房买卖合同》第八条关于交付条件约定:“出卖人应将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用:1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收合格;2.该商品房所在建筑物生活给排水用电、管道燃气…等设施达到设计要求条件;3.…”,约定内容与示范文本关于交付条件的内容相同,但附件六《合同补充协议》第五条第1项“该商品房所在楼幢依法取得建设单位、监理单位、施工单位及设计单位四方竣工验收报告、《晋江市建设项目竣工规划验收合格证》及消防验收合格意见即视为出卖人已办妥有关政府部门各项竣工验收手续,具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件”、第4项“如因该商品房所在地块建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营,导致区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的,不视为出卖人违约,并由买受人自行向有关责任单位主张权利”的约定并非示范文本原有内容,而是泉州某置业有限公司预先拟定,适用于该楼盘所有买受人,属于格式条款。上述内容免除了提供该条款一方即被告的责任,依法认定上述第1、4项为无效条款。关于管道燃气方面,泉州某置业有限公司提供相关证据虽可证明案涉房屋所属楼宇已于2016年5月26日前完成立管安装和户内挂表,但根据《商品房买卖合同》第八条对交付条件与期限的约定,以及居民基本生活要求,并结合本地区司法审判决实践,供水、供电、供气等必要居住条件属于商品房交付条件,而案涉房屋所在地块直至2018年9月12日才具备通气条件;且若遇强降雨时,案涉房屋门口仍有较严重的淹水情况,导致吴某无法正常的居住使用,故此时案涉房屋仍不符合交付条件,泉州某置业有限公司向吴某发出的交付通知,即2016年12月28日、2017年1月10日、2019年1月16日向吴某发出的交付通知不产生效力。关于逾期交房违约金,根据双方合同约定,泉州某置业有限公司应支付吴某自2017年1月1日起至实际履行交房义务之日止按照3374558元的日万分之二计算的逾期交房违约金。泉州某置业有限公司至今未将案涉房屋交付吴某使用,应承担逾期交付的违约责任。一审判决:泉州某置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付吴某自2017年1月1日起至实际交房之日按照3374558元的日万分之二计算的逾期交房违约金

二审法院认为,双方签订合同附件六第八条第2项约定:“商品房所在项目范围内的道路、室外照明、消防、环卫等配套设施及公共设施和园林绿化工程的交付,由出卖人根据开发进度分期分批建设和/或待项目整体完工后交付使用的,以项目整体交付时间为准。无论产权证注明的房屋用途为何,出卖人不承担除本合同约定的配套设施以外的任何义务。”第3项约定:“出卖人交付时完成该商品房所在楼宇范围内的生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件,但非因出卖人原因导致的或部分须待整个小区整体完工并通过验收后方可交付使用的配套设施及公共设施除外”,虽然合同附件六第八条第1项约定案涉房屋经四方验收,消防验收,取得竣工验收合格证即视为符合合同约定的交付条件确实缩减了主合同的交付条件,但第八条第2项、第3项又对公共设施、园林绿化、给排水、用电等配套设施的交付要求作出了相应的约定,综合第八条第1、2、3项内容,第八条第1项约定并不存在免除出卖人责任,加重买受人义务的情形,应认定为有效。第八条第4项约定中因市政大配套未建成或未投入运营,导致区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的,不视为出卖人违约的内容,不属于免除出卖人责任、加重买受人义务的情形,应为有效,而由买受人自行向有关部门主张的内容,免除了出卖人的责任,加重了买受人的义务,且明显不合理,应认定为无效。双方签订的合同及相关附件的其他内容合法有效,双方应按约定切实履行。通气是案涉房屋交付的必要条件,案涉房屋所在楼盘至2018年9月12日具备通气条件,泉州某置业有限公司在具备通气条件后的交付通知方为有效。相关燃气市政配套于2018年5月12日竣工验收,泉州某置业有限公司未提供证据证明2018年5月12日至2018年9月12日期间未能通气其具有免责事由,故应认定应案涉房屋至2018年5月12日起具备交房条件。泉州某置业有限公司于2019年1月16日按合同载明地址向吴某通过EMS邮寄交房通知,构成逾期交房,应承担相应的违约责任。二审判决:一、撤销福建省晋江市人民法院(2019)闽0582民初1449号民事判决;二、泉州某置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付吴某逾期交房违约金169403元;三、驳回吴某一审的其他诉讼请求

【律师观点】

关于是否属于格式条款的认定,《合同法》第三十九至第四十一条,对格式条款的定义、使用人义务、是否有效及解释作了规定。即便如此,在审判实务中,主要是法官根据自由心证及对合同条款理解来认定,主观性较强。本案中,一、二审法官对商品房买卖合同补充协议部分条款是否属于格式条款,存在不同理解。故逾期交房起算日期不同,直接导致了不同的审判结果。

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